تويت
الفساد الصريح
قام الاحتياطي الفيدرالي بدفع رشوة سنوية جديدة لسوق الإسكان للحفاظ على معدل الفائدة على الرهون العقارية عند مستوى منخفض عن المتوسط المعروف بواقع نقطة كاملة وذلك في وقت أشرف فيه برنامج شراء السندات المدعومة بالرهن العقاري على الانتهاء، البالغة قيمته 125 تريلليون دولارًا. على ذلك يترائى لنا هنا أن نطرح سؤالًا هاما، هل يستمر الاحتياطي الفيدرالي في شراء الرهون العقارية ام يتوقف البرنامج في الوقت المقرر له الانتهاء فيه؟
فالفساد بأمانة يحدث عندما يقوم المسئول المرتشي بالالتزام بالوعود التي تلقاها وأعطاها بتجنب طلب المزيد من الأموال أو عندما لا يتراجع المسئول المرتشي عن الصفقة في مجملها. وقد استخدم هذا المصطلح من قبل في صورة أخرى على يد عضو مجلس الشيوخ واشنطن بلانكيت في تعبيره الشهير "الابتزاز بأمانة". جاء ذلك بين كلمات واشنطن بلانكيت، زعيم الحزب الديمقراطي بالولايات المتحدة في القرن التاسع عشر؛ "نعم، كون العديد من رجالنا ثروات طائلة من العمل السياسي. حتى أن تمكنت من تحقيق ثروة ضخمة من لعبة السياسة تزداد بمرور الوقت ويومًا بعد يوم، مع ذلك لم انخرط أبدًا في الابتزاز الخادع، فلم أكن يومًا مقامرًا أو مدير لصالون سكر وعربدة أو فوضويًا أو أي من هؤلاء الذين استخدموا الابتزاز الخادع في تحقيق أموال طائلة من السياسة. فهناك بتزاز صادق والذي أعتبر نفسي مثالًا له ولكيفية عمله والقيام به. ويمكنني تلخيص الأمر كله في عبارة واحدة؛ لقد رأيت الفرص واغتنمتها"
في البداية، أعلن الفيدرالي انطلاق برنامج شراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في أواخر نوفمبر 2008 وعمل على التوسع في البرنامج لتصل قيمته إلى 125 مليار دولارًا في 18 مارس 2009. ولم تبدأ عمليات شراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري المملوكة لمؤسسات؛ فاني ماي، فريدي ماك و جيني ماي إلا في يناير 2009 مع تحديد موعد انتهاء هذه العمليات في مارس 2010. ووفقًا لوصف الفيدرالي، "يستهدف البرنامج لدعم نشاط الرهن العقاري وسوق الإسكان تحديدًا وتحسين الأوضاع في أسواق المال بصفة عامة". أما على المستوى العملي، نرى أن البرنامج صُمم لتحقيق غايتين أساسيتين؛ هما الحفاظ على معدلات الفائدة على الرهون العقارية عند مستويات منخفضة مع الحفاظ على تدفقات السيولة الداخلة إلى سوق الإسكان.
فمنذ بداية برامج شراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري الأوسع نطاقًا في مارس الماضي، كان المتوسط الشهري الوطني للفائدة على الرهون العقارية لآجل 30 سنة 5.15% ليبلغ أدنى المستويات بعد ذلك 4.89% في نفس الشهر في حين بلغت أعلى المستويات 5.39% في يونيو الماضي وذلك مقارنةً بوصول هذا المتوسط إلى 5.90% في 2007 و 5.93% في 2006. وعلى مدار الأعوام الثمانية من العقد الجاري، وصل معدل الفائدة على الرهون العقارية لأجل 30 سنة إلى 6.08%. كانت النتيجة الإجمالية لما هو مشار إليه علاه هي هبوط معدل الفائدة على الرهن العقاري بواقع 75 نقطة أساس بالنسبة للمشترين المحتملين للمنازل.
على الرغم من ذلك، لم تكن معدلات الفائدة على الرهون العقارية هي الهدف الوحيد لمجلس محافظي الفيدرالي حيث أرادو على صعيد منفصل الحفاظ على المعروض النقدي المتوافر للإقراض.
يذكر أن جميع الرهون العقارية في الولايات المتحدة قد طرحت للبيع في شكل سندات للبيع على يد ثلاثة من الكيانات الحكومية تحت رعاية الحكومة لهذا البرنامج سبقت الإشارة إليها أعلاه. بعد ذلك تحول الضمان غير المعلن لهذه الكيانات الثلاثة ضمانًا معلنًا عندما أعلن الفيدرالي الاستحواذ على فاني ماي وفريدي ماك أثناء أزمة الاقتصاد العالمي.
كانت فاني وفريدي تشتري الرهون العقارية التي تطرحها الجهات المقرضة بالقطاع الخاص وتطرحها للبيع في شكل أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري. في إطار هذه العملية، تقوم مؤسسات القطاع الخاص ببيع القروض المستحقة لها بالفعل للحكومة واستغلال هذا الإجراء في تمويل لتمويل رهون عقارية جديدة. وفي ربيع 2009 ، تلاشت الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري حيث اختفت الرغبة لدى المستثمرين في تملك أوراق مالية في أي شكل من الأشكال سواءً كانت مدعومة من خلال المؤسسات العاملة برعاية الحكومة أم لا.
وفي حالة فشل التوأم الحكومي للرهون العقارية، فان ماي وفريدي ماك، في بيع ما تشتريه من رهون عقارية تصدرها في صورة أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري، فمن المؤكد أن يؤدي ذلك إلى انقطاع الدورة المالية المشار إليها أعلاه ولن تتمكن الجهات المقرضة بالقطاع الخاص من تحويل القروض المملوكة له إلى سيولة تستخدمها في تمويل رهون عقارية جديدة. وفي إطار المنظومة الفكرية التي يعمل سوق الإسكان وفقًا لها ووسط حالة الهلع التي ينتاب الأسواق في الوقت الراهن، يمثل الفشل الكامل في إصدار وبيع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ضربة قاصمة للثقة في أسواق المال. ونعتقد أن الفيدرالي لن يقدم على هذه المخاطرة بإنهاء برنامج شراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.
لقد أصبح الفيدرالي هو المشتري والملاذ الآمن الوحيد والمالك لكل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري تقريبًا. وبتحسن الأوضاع إلى حدٍ ما والتعافي البطيء للاقتصاد الأمريكي بالتوازي مع الإعفاءات الضريبية، نرى أن هناك دعم توافر ليعمل على بناء قاعدة لسوق ناجح للمنازل.
في يناير وصل عدد المنازل الكائنة المباعة على أساس سنوي 5.05. وعلى الرغم من أن هذا الرقم جاء أقل من التوقعات، إلا أنه لن يهبط تحت المستويات المتدهورة المسجلة بالبيانات التاريخية على مدار السنوات العشرة الماضية. ففي عام 2000 بلغ عدد المنازل الكائنة المباعة وفقًا للقراءة السنوية لكل شهر من شهور هذا العام 5.19 مليون وحدة. وفي 2001وصلت القراءة السنوية لكل شهر 5.33 مليون وحدة في حين بلغت القراءة السنوية للمنازل الكائنة المباعة في كل شهر من شهور السنة 5.67 مليون. ولم يتمكن متوسط مبيعات المنازل الكائنة في الولايات المتحدة من اختراق حاجز الـ 6 ملايين وحدة إلا في عام 2003 ليصل إلى 6.18 مليون وحدة. كما ارتفعت المبيعات في سبتمبر من 2005 إلى 7.25 مليون لتكون قاعًا عند مستوى 4.53 مليون. ويبلغ المتوسط الحسابي الحالي لمبيعات المنازل الكائنة 5. 74 للعام الواحد، وهو ما يقع على نطاق واسع في إطار متوسط مبيعات المنازل الكائنة قبل عصر الازدهار في سوق الإسكان في 2003، 2004 و2006.
وبالانتقال إلى مبيعات المنازل المعلقة، نرى أنها تنذر بهبوط مبيعات المنازل الكائنة على مدار الأشهر القليلة القادمة. فمعدل الأسعار الذي يتعاقد على أساسه المشترون على شراء المنازل بدأ في الارتفاع مع شراء معظم المنازل بنظام الرهن العقاري مع تعليق جميع عقود الشراء على امتلاك المشتر ي لرهن عقاري. وتكمن الصعوبة هنا في إيجاد رهن عقاري وهو ما يسفر عن فسخ العديد من العقود.
إن إنهاء برنامج شراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري لا يمثل جرس إنذار في حد ذاته. فمعدلات الفائدة على الرهن العقاري سوف ترتفع في حين لن يتمكن الفيدرالي من الاستمرار في دعم سوق الإسكان إلى الأبد. وها هي المبيعات قد عادت إلى مستويات تاريخية منخفضة، وحتى في حالة الهبوط ثانيةً على مدار الأشهر القادمة متأثرةً بتراجع تضخم المعروض من المنازل الجديدة، يوفر لنا المعدل السنوي للمبيعات دليلًا على أنه رغم ارتفاع معدل البطالة، من الممكن أن تشهد الأسواق طلبًا متزايدًا من جانب العديد من المشترين في حالة وصول الأسعار إلى معدلات تنافسية.
جدير بالذكر أن برنامج شراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري هو أحد إجراءات الطواريء التي تم اتخاذها من أجل الحد من تدهور قطاع الإسكان في ربيع 2009. من خلال ما سبق، يمكننا القول بأن الرشوة قد مفعولها في الظهور حيث يستمر سوق الإسكان في الاستفادة من شراء الفيدرالي للأوراق المالية.
جوزيف تريفيساني
شركة اف اكس سوليوشنز
محلّلُ السوق الرئيسي
قام الاحتياطي الفيدرالي بدفع رشوة سنوية جديدة لسوق الإسكان للحفاظ على معدل الفائدة على الرهون العقارية عند مستوى منخفض عن المتوسط المعروف بواقع نقطة كاملة وذلك في وقت أشرف فيه برنامج شراء السندات المدعومة بالرهن العقاري على الانتهاء، البالغة قيمته 125 تريلليون دولارًا. على ذلك يترائى لنا هنا أن نطرح سؤالًا هاما، هل يستمر الاحتياطي الفيدرالي في شراء الرهون العقارية ام يتوقف البرنامج في الوقت المقرر له الانتهاء فيه؟
فالفساد بأمانة يحدث عندما يقوم المسئول المرتشي بالالتزام بالوعود التي تلقاها وأعطاها بتجنب طلب المزيد من الأموال أو عندما لا يتراجع المسئول المرتشي عن الصفقة في مجملها. وقد استخدم هذا المصطلح من قبل في صورة أخرى على يد عضو مجلس الشيوخ واشنطن بلانكيت في تعبيره الشهير "الابتزاز بأمانة". جاء ذلك بين كلمات واشنطن بلانكيت، زعيم الحزب الديمقراطي بالولايات المتحدة في القرن التاسع عشر؛ "نعم، كون العديد من رجالنا ثروات طائلة من العمل السياسي. حتى أن تمكنت من تحقيق ثروة ضخمة من لعبة السياسة تزداد بمرور الوقت ويومًا بعد يوم، مع ذلك لم انخرط أبدًا في الابتزاز الخادع، فلم أكن يومًا مقامرًا أو مدير لصالون سكر وعربدة أو فوضويًا أو أي من هؤلاء الذين استخدموا الابتزاز الخادع في تحقيق أموال طائلة من السياسة. فهناك بتزاز صادق والذي أعتبر نفسي مثالًا له ولكيفية عمله والقيام به. ويمكنني تلخيص الأمر كله في عبارة واحدة؛ لقد رأيت الفرص واغتنمتها"
في البداية، أعلن الفيدرالي انطلاق برنامج شراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في أواخر نوفمبر 2008 وعمل على التوسع في البرنامج لتصل قيمته إلى 125 مليار دولارًا في 18 مارس 2009. ولم تبدأ عمليات شراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري المملوكة لمؤسسات؛ فاني ماي، فريدي ماك و جيني ماي إلا في يناير 2009 مع تحديد موعد انتهاء هذه العمليات في مارس 2010. ووفقًا لوصف الفيدرالي، "يستهدف البرنامج لدعم نشاط الرهن العقاري وسوق الإسكان تحديدًا وتحسين الأوضاع في أسواق المال بصفة عامة". أما على المستوى العملي، نرى أن البرنامج صُمم لتحقيق غايتين أساسيتين؛ هما الحفاظ على معدلات الفائدة على الرهون العقارية عند مستويات منخفضة مع الحفاظ على تدفقات السيولة الداخلة إلى سوق الإسكان.
فمنذ بداية برامج شراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري الأوسع نطاقًا في مارس الماضي، كان المتوسط الشهري الوطني للفائدة على الرهون العقارية لآجل 30 سنة 5.15% ليبلغ أدنى المستويات بعد ذلك 4.89% في نفس الشهر في حين بلغت أعلى المستويات 5.39% في يونيو الماضي وذلك مقارنةً بوصول هذا المتوسط إلى 5.90% في 2007 و 5.93% في 2006. وعلى مدار الأعوام الثمانية من العقد الجاري، وصل معدل الفائدة على الرهون العقارية لأجل 30 سنة إلى 6.08%. كانت النتيجة الإجمالية لما هو مشار إليه علاه هي هبوط معدل الفائدة على الرهن العقاري بواقع 75 نقطة أساس بالنسبة للمشترين المحتملين للمنازل.
على الرغم من ذلك، لم تكن معدلات الفائدة على الرهون العقارية هي الهدف الوحيد لمجلس محافظي الفيدرالي حيث أرادو على صعيد منفصل الحفاظ على المعروض النقدي المتوافر للإقراض.
يذكر أن جميع الرهون العقارية في الولايات المتحدة قد طرحت للبيع في شكل سندات للبيع على يد ثلاثة من الكيانات الحكومية تحت رعاية الحكومة لهذا البرنامج سبقت الإشارة إليها أعلاه. بعد ذلك تحول الضمان غير المعلن لهذه الكيانات الثلاثة ضمانًا معلنًا عندما أعلن الفيدرالي الاستحواذ على فاني ماي وفريدي ماك أثناء أزمة الاقتصاد العالمي.
كانت فاني وفريدي تشتري الرهون العقارية التي تطرحها الجهات المقرضة بالقطاع الخاص وتطرحها للبيع في شكل أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري. في إطار هذه العملية، تقوم مؤسسات القطاع الخاص ببيع القروض المستحقة لها بالفعل للحكومة واستغلال هذا الإجراء في تمويل لتمويل رهون عقارية جديدة. وفي ربيع 2009 ، تلاشت الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري حيث اختفت الرغبة لدى المستثمرين في تملك أوراق مالية في أي شكل من الأشكال سواءً كانت مدعومة من خلال المؤسسات العاملة برعاية الحكومة أم لا.
وفي حالة فشل التوأم الحكومي للرهون العقارية، فان ماي وفريدي ماك، في بيع ما تشتريه من رهون عقارية تصدرها في صورة أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري، فمن المؤكد أن يؤدي ذلك إلى انقطاع الدورة المالية المشار إليها أعلاه ولن تتمكن الجهات المقرضة بالقطاع الخاص من تحويل القروض المملوكة له إلى سيولة تستخدمها في تمويل رهون عقارية جديدة. وفي إطار المنظومة الفكرية التي يعمل سوق الإسكان وفقًا لها ووسط حالة الهلع التي ينتاب الأسواق في الوقت الراهن، يمثل الفشل الكامل في إصدار وبيع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ضربة قاصمة للثقة في أسواق المال. ونعتقد أن الفيدرالي لن يقدم على هذه المخاطرة بإنهاء برنامج شراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.
لقد أصبح الفيدرالي هو المشتري والملاذ الآمن الوحيد والمالك لكل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري تقريبًا. وبتحسن الأوضاع إلى حدٍ ما والتعافي البطيء للاقتصاد الأمريكي بالتوازي مع الإعفاءات الضريبية، نرى أن هناك دعم توافر ليعمل على بناء قاعدة لسوق ناجح للمنازل.
في يناير وصل عدد المنازل الكائنة المباعة على أساس سنوي 5.05. وعلى الرغم من أن هذا الرقم جاء أقل من التوقعات، إلا أنه لن يهبط تحت المستويات المتدهورة المسجلة بالبيانات التاريخية على مدار السنوات العشرة الماضية. ففي عام 2000 بلغ عدد المنازل الكائنة المباعة وفقًا للقراءة السنوية لكل شهر من شهور هذا العام 5.19 مليون وحدة. وفي 2001وصلت القراءة السنوية لكل شهر 5.33 مليون وحدة في حين بلغت القراءة السنوية للمنازل الكائنة المباعة في كل شهر من شهور السنة 5.67 مليون. ولم يتمكن متوسط مبيعات المنازل الكائنة في الولايات المتحدة من اختراق حاجز الـ 6 ملايين وحدة إلا في عام 2003 ليصل إلى 6.18 مليون وحدة. كما ارتفعت المبيعات في سبتمبر من 2005 إلى 7.25 مليون لتكون قاعًا عند مستوى 4.53 مليون. ويبلغ المتوسط الحسابي الحالي لمبيعات المنازل الكائنة 5. 74 للعام الواحد، وهو ما يقع على نطاق واسع في إطار متوسط مبيعات المنازل الكائنة قبل عصر الازدهار في سوق الإسكان في 2003، 2004 و2006.
وبالانتقال إلى مبيعات المنازل المعلقة، نرى أنها تنذر بهبوط مبيعات المنازل الكائنة على مدار الأشهر القليلة القادمة. فمعدل الأسعار الذي يتعاقد على أساسه المشترون على شراء المنازل بدأ في الارتفاع مع شراء معظم المنازل بنظام الرهن العقاري مع تعليق جميع عقود الشراء على امتلاك المشتر ي لرهن عقاري. وتكمن الصعوبة هنا في إيجاد رهن عقاري وهو ما يسفر عن فسخ العديد من العقود.
إن إنهاء برنامج شراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري لا يمثل جرس إنذار في حد ذاته. فمعدلات الفائدة على الرهن العقاري سوف ترتفع في حين لن يتمكن الفيدرالي من الاستمرار في دعم سوق الإسكان إلى الأبد. وها هي المبيعات قد عادت إلى مستويات تاريخية منخفضة، وحتى في حالة الهبوط ثانيةً على مدار الأشهر القادمة متأثرةً بتراجع تضخم المعروض من المنازل الجديدة، يوفر لنا المعدل السنوي للمبيعات دليلًا على أنه رغم ارتفاع معدل البطالة، من الممكن أن تشهد الأسواق طلبًا متزايدًا من جانب العديد من المشترين في حالة وصول الأسعار إلى معدلات تنافسية.
جدير بالذكر أن برنامج شراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري هو أحد إجراءات الطواريء التي تم اتخاذها من أجل الحد من تدهور قطاع الإسكان في ربيع 2009. من خلال ما سبق، يمكننا القول بأن الرشوة قد مفعولها في الظهور حيث يستمر سوق الإسكان في الاستفادة من شراء الفيدرالي للأوراق المالية.
جوزيف تريفيساني
شركة اف اكس سوليوشنز
محلّلُ السوق الرئيسي
تعليق